מאמר מחירי הדיור
מחירי הדיור
האם מחירי הדיור ירדו - ורטהים אבישי חשבונאי ויועץ מס .בוגר בעסקים , במגמת חשבונאות. חבר בוועדת המיסים של לה"ב - ארגון העצמאים בישראל .
הכלכלה היא מערכת של כלים שלובים , כלומר אין לראות ביישום כלי
אחד כמציאת פיתרון לבעיה שאליה נדרש הפיתרון .
במאמר זה אנסה לציין את הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות .
* מחירי השוק שנקבעים בין קונה מרצון למוכר מרצון - במצב של
מחסור בדירות יש עליית מחירים כתוצאה מביקושים שלא נענים
* התשואה על הדירות :
* מחירי השכירות ו מחירי הדירות - יש להתייחס למחירי השוק,
של מצב מחסור בדיור . .
* עלויות הבניה : מחיר המגרש , מחיר החומרים ומחיר עלות העלות .
יש לציין כי מחירי המגרשים הן העלייה , המגרשים הפרטיים והן
מבחינת המגרשים שנמצאים בידי רשויות המדינה .
מחיר החומרים - מרבית העלויות הן במלט ויצרן המלט היחידי
הוא מפעל " נשר " .
* מחיר עלות העבודה .
*מחיר הוצאות המימון שעל הקבלן לשלם .
* הלוואות מהבנק לצורך רכישת מחירי החומרים .
* מחיר הערבות הבנקאית שנותן הקבלן לרוכש הנכס .
* עלויות נוספות - הוצאות עו"ד , מהנדס, אדריכל .
*מיסוי לרוכשים ולמוכרים - כיום המיסוי הוא פטור לרוכשים
שזוהי דירתם היחידה , במעבר בין דירות - במכירת דירה
והחלפתה במהלך 18 חודשים , קיים גם פטור למוכרים
שזוהי דירת ירושה יחידה שהייתה למוריש .
מיסוי דירה שנייה לרוכשים בשיעור 8%
מכירת דירה ממוסה במס שבח .
המס על המשכירים , יהיה חלק מהמחיר שייקבע בשוק החופשי ולא ישפיע על היצע הדירות למגורים .
בתקציב המדינה 2015 קיים סעיף פטור המיועד להשכרת
דירות מגורים . בסך 1.2 מיליארד ₪ .
קיימות 3 אופציות להשכרת דירות מגורים .
המלצות לפעולה .
בכל תוכנית כלכלית יש לשלב מספר מרכיבים .
הפשרת קרקעות לבניה ,
הכנת תוכניות להקמת מבנים ,
קיצור הזמנים להגשת התוכניות לרשויות ומענה הרשויות
עד ל 6 חודשים .אי הגשה בפרק הזמן הזה , תחייב את הרשויות
בקנס שיועבר למדינה .
מיסוי קבלנים שמחזיקים מלאי דירות ומלאי קרקעות בלתי משווק
ולא מנוצל לבניה .
קביעת מחיר מקסימלי למחיר המלט
קביעת חוזי שכירות לטווח ארוך מעל 5 שנים .
קביעת מחיר אחיד לשכירות לפי החוזים שלא ישתנה כל שנה ושנה .
המחיר לשכר הדירה יקבע על ידי השמאי הממשלתי ויהיה קבוע לחמש
השנים הבאות .
קיים כיום פטור בסך 1,200 מליוני ₪ בשביל השכרת דירות ,
דוח ביצוע תקציב המדינה בשנת 2015 , כ 20 אלף דירות .
פטור זה הוא פטור מותנה ,
קיימות 3 אופציות לדיווח על השכרה ,
1. פטור עד 5,100 ₪ חודשי ,
2. מס 10% על כל התמורה מההשכרה .
3. הפחתת הוצאות מהתמורה , ומיסוי בגובה 31%
במידה ובחרת בחת משתי האופציות הראשונות בעת מכירת הדירה
יגרע הפחת מעלות הנכס , מה שיוסיף לשבח של הדירה .
גובה הפחת על דירות הוא 4% בניכוי חלק הקרקע 2.67% ,
התמורה מהשכירות היא בגובה בין 3% ל 4% מערך הדירה .
ההמלצה היא לבטל את הפטור ואת המסלול של 10% ולקחת את
סכום הפטור ולהעמידו כקרן שיוכלו להפקיד בה את הכספים
ולקבל 4% שימוסו בגובה 31% .
• לקבוע מחיר אחיד בפיקוח למלט .
• כיום כ 90% מהקרקע היא בידי המדינה , המדינה תמכור את הקרקע
לקבלנים תמורת התחייבותם לסיים את הבניה בזמן קצוב . במידה
ולא יעמדו ביעד יוטל עליהם קנס.
